这次政府动真格了…北京二套“认房认贷”-20170317

YANG • 2017年3月20日

今天下午北京房市出了最新政策：

①实施“认房又认贷 ”

②二套房贷最低首付比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%

③住房贷款期限由原最高可达30年降至25年

其实我前几天就已经听到风声了，昨晚收到比较确定的准信后在夜报里也给你们提过，但真的看到细则还是有些惊，关键是第一条，认房认贷，这差不多表明这一次政府是真正下决心要降杠杆。

认房，认的是北京的房。

认贷，认的是全国的贷，最要命的是你已经还清的贷也认。

满足其一，都算第二套。

至于普通住宅和非普其实没意义，你可以故意做低网签价，但银行贷款是按照网签价来出的，所以你想降低首付比例（60%），贷款总数会变少。你想多贷点，首付比例会提高（80%）。

最后的结果就是无论二次购房的你怎么折腾，1000万以下的房子银行最多就借你100-200万封顶，这简直就是在谋杀改善型需求，得亏我去年换了，拖到现在我肯定跪了。

政府的意图很清晰，所有买过房的人都别买了，改善需求的也暂停，先让从来没买过房的人上车。

出发点很好，但最后恐怕实现不了。

我之前写过一篇文章：《京沪深的千万房产都是什么人在买》，里面给大家描绘了一线房市的生态路线：

第一层：小年轻毕业2-3年后找家里啃老凑首付，目标是贷款 买200-500万的房子，算是上车了。

第二层：30-35岁这个区间成家，夫妻双方努力攒钱，把之前那套房子卖了，再多贷点款 买700-1000万的房子。很多普通人这一辈子就到这了。

第三层：少数事业成功的精英，40-45岁的时候再把之前的房子卖了，再贷点款 买1500万以上的房子。

就像游戏打怪一样，借助收入增加和贷款，一层一层往上爬。现在政府的新政没了银行贷款，等于是抽掉了层与层之间的梯子，想靠工资往上爬那需要漫长的时间，所以接下来的一两年内，大家都只能待在自己那一层，折腾不动了。

至于从来没买过房的人，虽然不受新政直接影响，但以他们的能力也就只能买的起第一层的房子，但现在第一层的人没有梯子往上爬，他们就更加不愿意把房子卖给你。

我对接下来走势的看法：

1、成交量会暴跌，至少跌60-70%，中介业即将进入寒冬。

2、参考2012年认房认贷的经验，未来半年房价很可能会窄幅震荡+横盘。

3、大概从2017年底，市场的主动权会慢慢向买家这一侧转移，毕竟流动性枯竭后，商品估值会下降这是最基本的经济原理，卖家嘴再硬也迟早会软。未来两三年可能会有小幅下跌，但幅度不会超过15%

4、环京地区短期内会受购买力溢出影响，但河北一半的地方都限购了，那些没限购的都离北京很远，如果你饥不择食都炒到那些区域，一旦以后北京逐步松绑，购买力回缩，你就惨了。

5、长期趋势不会改变，因为打压成交并没有改变供需，只要政府把梯子还回来，大家依然会上面那一层去爬，而且到时候因为休养生息好几年，爬的人更多，竞争更激烈。

6、以上所有推理都建立在中国经济未来5年不发生严重倒退的前提之上。

北京一共多少套房子？

我前几天对这个问题感到好奇，去网上搜了很多资料，最大大致确定在750-850万套这个区间。来源有2：

1、任志强两年前说过北京有700多万套房，毕竟业内人士，应该不会差的太多。

2、北京智能电表已经安装了650万户（2015年底），考虑到有一小部分还没安装，以及最近两年的增长，所以北京大概就在800万套上下。

北京统计到的城市人口有2200万左右，统计之外还有一个比例，加起来大概是2500万左右，除一下，差不多就是3个人一套房，看起来是刚刚够住，但这座城市的贫富差距是很大的，房子在很多时候还要被拿来当做财富储藏的工具。

权贵、土豪、新晋中产阶级，大都拥有多套房产，所以底层百姓的需求在客观上就不可能被完全满足的，这是一道很简单的算数题。

……

哦对了，我看了一个数据，说上海有850-900万套房，但上海的人口比北京要多10%左右，所以其实形势也差不多。

我打算明天去看电影《美女与野兽》，我对这个童话本身并没有特别强烈的偏爱，但我对1991年那首传世经典的《beauty and the beast 》真的很喜欢很喜欢，这次真人版电影沿用了当年的主题曲，预告片里前奏刚一出来我就感觉心弦被拨了一下，立刻就决定要在电影院里听一遍这首歌。

新版本是A妹和传奇哥唱的，初听没有席琳迪翁那一版经典，但多听几遍也喜欢上了，毕竟旋律太好了，祝读者大人们周末愉快~

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精选留言

• __ 191

Jack Wong

房子这么贵，国内污染也很严重，想知道社区君对移民海外有什么看法，我现在可以移民澳洲，只是需要花一年时间读书，两年呆在塔斯马尼亚这样的偏远地区

3天前

__ 999

作者回复

人是社会性动物，需要社交，需要周边的人际关系网。我不喜欢国外的文化，所以我想都没想过移民，学生时期AV我都只看日本的，欧美的一看就觉得恶心，毫无胃口。哪怕是欧美那边长大的东方女人，妆容上总给人一种用力过猛的感觉，我一眼就能认出来。

3天前

• __ 179

玢玢

一语成谶 [yī yǔ chéng chèn]，指将要应验的预言、预兆，一般指一些“凶”事，不吉利的预言。百度了下，第一次见到这个词，以后可以拿来装文化人

3天前

__ 497

作者回复

妹纸，你真的是第一次见到这个词吗…..__

3天前

• __ 114

张三皮

既然明白带杠杆炒房的优势，为什么不分散投资一点房产呢？

3天前

__ 465

作者回复

去年换房我已经在很大程度上放大了我的个人贷款，而且我在夜报里也一直给大家强调这个观点，就是银行放贷，能贷多贷，能少还尽量少还。一个很显而易见的事实，就是政府限制大家去做的大都是好事，因为肯定是稀缺资源才要限制。鼓励大家去做的多半没好事，因为肯定是没人稀罕的渣渣。

3天前

• __ 150

劲

股社区网红没能力全款买北京房吗？谦虚了吧！

3天前

__ 333

作者回复

全款买房的话，房子作为投资品的价值就没什么了不起了，我有信心炒股跑赢房价。房价真正厉害的就是低息高倍杠杆，30%的涨幅被3-5倍杠杆一放大就碾压炒股了，而炒股给我3-5倍的杠杆我是不敢用的，因为房价的波动远小于A股。

3天前

• __ 181

hyan

为啥不去想想办法让那些有100多套房子的人吐出来

3天前

__ 276

作者回复

如果是有钱人的100套合法房子，你要认可他的合法财产。如果是当官的100套房子，以前中央暗示表过态，反腐这件事算是既往不咎，但之后再犯必严惩。所以…

3天前

• __ 142

江城小米学车-刘洋

房子炒不了，那不是利好股市？或者下一个投资热点会是哪些？有些资金总要找个出口吧

3天前

__ 265

作者回复

哈哈哈，这个话题我故意留着，想在周日晚上说的。现在很多炒房的还在外溢，就是开始看环京地区的，但其实大部分都限购了，等他们看一圈回来，没准就会想到股市。房市压的越厉害，对股市当然是好事了。

3天前

• __ 177

Mamihlapinatapai

股大大 怎么看今天的次新板块资金出逃疯狂杀跌

3天前

__ 238

作者回复

昨晚我建议落袋为安，我自己早上已经卖了，我不确定是不是就见顶了，但先缓一缓再看，近期太热了，尤其是妖王被关进去对士气影响不小。

3天前

• __ 171

田凯歌

这电影还是不错的。社君，今天的大阴线你周日得好好说道说道

3天前

__ 233

作者回复

补缺而已，也别太往心里去，涨了那么多，回撤一点应该的。主板昨天那个跳空缺口太不牢了，回补是应该的。

3天前

• __ 103

昌大师

社长，我家现在有套300 万的小房子，您觉得我应该卖了换大的（钱够）还是再在这个小区再买套300 万的小户型给孩子住呢？孩子马上毕业了

3天前

__ 230

作者回复

我对买房有几个建议：1、不要预测涨跌，你预测不准的。2、如果家庭零贷款，那一定要买房，放大个人负债。房贷是福利，不是负担，因为你不可能再借到利息那么低的钱。3、贷款不要超过家庭月收入的100倍，就这些。

3天前

• __ 89

ZYX

中国神华是不是太良心了 ____

3天前

__ 184

作者回复

分红500亿这事吗？嗯，当然是很好的了，但是神华90%的股份都在自己手里，所以真正分到公众手里的只有50亿。

3天前

• __ 133

辉

又调戏我们 限贷屁用没有 真调控多拍卖100块地

3天前

__ 166

作者回复

北京的新盘特别少…所以在打压房价这件事上，其实没什么诚意，北京一直想用高房价疏解人口，我觉得其实没必要。中国13亿人，首都才2500万，也就是2%的人口。这在世界主要国家的首都里，人口占比算很低的，日德法都超过5%，有的在10%以上。

3天前

• __ 110

周显超

ST讲下好吗

3天前

__ 163

作者回复

最近不是涨的好好的嘛，摘帽、暂停、小市值全面复苏，话说今天虽然下跌，但我的持仓整体表现挺好的，盈利的，我现在心情比较敞亮，大周末的大家问点股票外的吧。

3天前

• __ 108

Mr.高

北京这样了，一线城市会受影响嘛？

3天前

__ 158

作者回复

作为首都，当然有很强的指向效应，会在全国扩散开的，四年前那轮限购就有地方城市抢着表忠心。

3天前

• __ 107

夏天晴

问问交易之外的事情 股大怎么看A妹 __？

3天前

__ 136

作者回复

天使的脸孔，以及……天使的身材。她的脸是少数欧美人里我也觉得挺美的，但特别矮，胸又超级平，不知道老外吃惯了CDEFG，怎么能忍的了这个B-。她的优势在高音，这两年大势，大概除了ladygaga和巴巴多斯蔡依林，就她最红了吧。

3天前

• __ 97

谢宇辰

被精准打击，改善购房，面积和户型很理想，交了20定金没交中介费，是解约还是拼 __

3天前

__ 132

作者回复

我晚上问过中介，他说大部分都能三方协商解约，但总会有一个比例说不开的，卖家就是要吃你的违约金，这个时候就只有去法院打官司。他说去年930就有很多人打官司，要命的是法官对新政是不是不可抗力，看法是不一样的。

3天前

• __ 95

孟德斯鸠

如果迁都，我是说如果，北京还能剩多少人？

3天前

__ 130

作者回复

我猜是600-800万这个区间，肯定没有天津多，但也不会太低，毕竟是明清的旧都。

3天前

• __ 88

墨凉

社区君，你的“看法”第三条回撤幅度不会超过15％，是怎么得出的？

3天前

__ 126

作者回复

根据2012年那次的经验，当时最厉害的时候差不多就回撤了15%左右。好，今晚收工，大家散伙 ____

3天前

• __ 122

谭孝林

链家刚开始就在做大IT系统，在全国各地“数房子”，要搞懂北京有多少套房子。链家老板左晖说，他们开展了好几次“数房大作战”，2012年左辉发微博说过，那会北京有518万多套房子，现在700-800万，应该差不太多。

3天前

__ 125

作者回复

嗯，差不多就是这个数，不会偏差太大，所以拿人口除以房子数，至少一线城市的房子并不多，甚至是相对偏紧的。再加上很多人买了以后长期空置，就当财富储存器，实际住人的房子可能4-5个人一套。

3天前